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2017年广州楼市成交外围区域最活跃 增城夺销冠

作者:信息时报  发布时间:2018-01-05 09:26

一手楼市

成交:网签均价稳中略降 增城成“销冠”

数据中心监控阳光家缘数据显示,2017年广州一手楼网签成交89859套,同比2016年减少29.74%;外围五郊区依然是成交主力,2017年共计成交66132套,中心六区则成交23727套。具体到各区,其中增城夺得销冠,共成交26531套;而成交套数最少的则是越秀,只成交了295套。成交套数TOP 10方面,番禺区的广州亚运城夺魁,成交套数为2961套,花都区的广州万达城位居第二,成交套数为2479套;季军增城区的绿湖国际城成交套数为2176套。

数据显示,2017年广州一手楼网签成交均价16451元/平方米,同比略微下降1.43%,总体保持稳定;中心六区2017年成交均价为25727元/平方米;外围五郊区2017年成交均价则为13171元/平方米。

值得注意的是,2016年至今四大一线城市均颁布了相应的楼市调控政策,从成交走势来看,上海、深圳受调控影响波动较大,其中上海2017年总成交量为626万平方米,同比下跌54%;深圳成交230万平方米,同比下跌45%。相比之下,广州楼市投机成分少,绝大部分买家以刚性自住为主,只要推货量保持相对稳定,市场成交就不会出现大起大落。此外,广州一手总成交量为四大城市之首。

户型:刚需主导地位明显 大户型成交减弱

从近两年广州全市成交面积结构情况来看,120平方米以上大户型成交占比出现明显下降趋势,其从2016年初的28%下跌至近期的仅19%。方圆地产*市场分析师邓浩志认为,2017年3月调控后由于首付比例提高、信贷收紧等原因,部分改善、置换型买家受到影响,市场中刚需型买家的主导地位更加明显,因此市场上大户型产品的成交能力减弱。

虽然改善型住房成交受到影响,但极高端住宅的成交量却逆势上升。广州中原研究发展部针对千万豪宅成交情况进行统计,数据显示,2017年全市共成交614套千万豪宅,同比下跌56%;其中1000万至2000万元的“入门级”豪宅下跌幅度最为明显,同比减少近六成,这一价格段楼盘主要为番禺、南沙等区大面积洋房或别墅及市区白云、海珠等项目,针对已有一套或多套自住房产的置换客。受调控政策影响,该部分客户多处于观望状态,入市欲望不强。而新政调控对于3000万元以上“*”豪宅的买家影响较弱,该价格段豪宅成交量不降反升,同比大增7.6倍;60套3000万元以上顶豪的总成交金额为24.3亿元,占千万豪宅总成交金额的23%,去年同期顶豪成交额仅占2%,由此可见经济实力强劲的买家对广州高端项目的认可、忠诚度仍然较高,从侧面说明了高端买家对广州未来发展前景的认可。

市场:先抑后扬 房企优惠延至春节前

从每月情况来看,2017年广州一手市场走势可分为三个阶段。第一阶段为1至4月,该阶段首先延续了2016年市场热度,至“三月小阳春”买家因担心信贷收紧而抓紧入市步伐,促使网签量连续两月突破万套。

第二阶段为5至9月,该阶段新批供应量减少,信贷收紧,买卖双方均进入观望阶段,市场成交处于全年低谷。第三阶段为10至12月,调控经过半年时间“消化”,市场进入回暖期。由于广州购房需求强劲,同时新批预售量较早前增加,买家选择空间增大;另一方面开发商受年底业绩冲刺、环节资金周转压力等因素影响,加快开盘推货节奏,同时部分楼盘出现特价房、折扣等让利方式刺激成交,2017年年底出现了“翘尾”行情。

不过,2017年广州一手住宅供应量为805.44万平方米,同比减少19%。由于供应量减幅低于成交量,造成供求关系相对缓和。据了解,四季度广州主要一手板块部分项目通过特价房、优惠等形式小幅让利促进成交。经过2017年买卖双方的“博弈”以及调控大趋势,部分房企由于业绩、资金压力而回调价格,对于买家而言目前为入手的好时机。而部分优惠将一直持续到2018年春节前,这也给了买家不少选择的时间。

二手楼市

成交:

维持高位稳定状态

刚需成主要消费力

根据广州中原研究发展部和阳光家缘监测,2017年广州全市存量房交易登记数为133175宗,环比微幅上升3%,基本与上年持平。与2017年一手住宅成交减少三成相比,二手楼市成交则维持高位稳定,成交总量是新房的1.5倍,成交差距进一步扩大,广州进入存量房飞跃发展时代。

从月度成交量来看,2017年除了3月成交创历史新高外,其他月度成交均维持在高位稳定状态,月成交量基本维持在7000~8000宗的水平,可见市场总体需求仍在。3月调控政策出台后,不少改善客因购房名额受限、首付提高而推迟置业计划,刚需客受政策影响相对较小,购房需求仍在。受刚需市场的支撑,广州二手住宅月度成交量仍维持在高位稳定状态。

广州中原研究发展部专家分析认为,2017年虽受调控政策影响,但二手住宅成交量仍维持在高位稳定。同时,受限售限签影响,一手供应下降,如2017年一手住宅供应仅有805.4万平方米,环比去年下降19%,部分需求分流至二手市场。此外,楼梯楼成交活跃也带动二手市场成交。2017年8月初,荔湾区政府出台旧楼加装电梯补贴政策,直接利好楼梯楼市场,从而带动整个二手市场成交。而2017年广州外围区域——番禺、增城、花都二手成交仍维持市场的活跃度,一方面受次新房补给影响,如番禺的祈福缤纷汇等已转为次新房流入市场,另一方面是受规划利好刺激,如地铁13号线一期、9号线年底开通,再加上外围区价格相对低洼,因此二手成交表现较为亮眼。

2017年已经过去,在这一年中,经历了调控政策洗礼的广州一手楼市网签均价稳中略降。业内人士表示,广州楼市投机成分少,绝大部分买家以刚性自住为主,只要推货量保持相对稳定,市场成交不至于出现大起大落。

相比之下,二手楼市成交则仍维持高位稳定,成交总量是新房的1.5倍,成交差距进一步扩大,广州进入存量房飞跃发展时代。

户型:

小房源逆势增长

楼梯楼大受追捧

随着“全面二孩”政策开放,2015至2016年三房、四房成交占比整体呈上涨趋势,而一房、两房成交占比呈下滑趋势;2017年,一房、两房小户型房源成交占比分别为14%、46%,较前一年同期分别净增2%、6%;三房、四房房源成交占比分别为32%、8%,分别较前一年同期净减6%、2%。广州中原研究发展部分析认为,2017年政策收紧,部分改善需求被误伤,而刚需客户则受新政影响不大,购房需求仍在,新政后市场主要客户群为刚需客,致使2017年一房、两房小房源成交逆势增长。

此外,2017年楼梯楼成交占比为43%,环比大幅增加14个百分点,成交占比接近电梯楼;楼龄15年以上的老旧房源成交占比为63%,较2016年的47%大幅增加17个百分点,成交占比首超15年以下的二手房。广州中原研究发展部分析认为,随着电梯楼房价走高,而楼梯楼价格低洼,加上8月初荔湾出台旧楼加装电梯补贴政策等利好,不少客户尤其是刚需客群转而选择购买楼龄稍长的楼梯楼房源,促使老旧房源成交占比提升显著。

区域:

成交活跃二手盘

七成在外围区域

2016年广州二手住宅成交TOP3区域分别为番禺、天河、增城,2017年则分别为番禺、增城、花都,成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%。

值得注意的是,2017年花都二手住宅成交大增九成,占比大幅增加5.7%,跃升至第三名;番禺成交占比进一步提升,稳居首位;增城成交占比在去年大幅增加后,2017年进一步增长,提升至第二名;而天河则由去年的第二大幅下滑至2017年的第六名。广州中原研究发展部专家分析认为,随着中心区房价走高,区域市场分化明显,成交热点区域转移,不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业,如番禺、增城、花都等区域,因此2017年二手成交TOP3均为外围区。市中心方面,天河区珠江新城板块客户观望情绪高,2017年成交活跃度大幅下降;而向来受刚需客欢迎的东圃板块,因不少客户转移至增城、萝岗等区域置业,2017年成交也降温显著。海珠区赤岗板块、荔湾区康王路板块成交活跃度提升显著,成为2017年活跃板块的“黑马”。

广州中原研究发展部监测,2017年二手住宅成交活跃盘TOP10中,有70%位于外围区,且大部分为均价较为低洼的楼盘,如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城等,2017年中原成交均价约20000元/平方米;中心区的活跃楼盘,也是价格较低的大型社区楼盘,如海珠的金碧花园、白云的汇侨新城、天河的棠德花园,2017年中原成交均价分别为35443元/平方米、19952元/平方米、23977元/平方米。

土地市场

增城拍地最多 数家“过江龙”首入广州

根据乐居统计,2017年广州全市11区共出让土地67宗(工业地除外),总计成交金额为1178亿元。其中住宅用地收入925亿元,商业用地收入253.3亿元。从各区来看,增城区土地市场最为活跃,全年出让土地占了全市的三分之一,达到36.72%,稳坐第一;此外,番禺区和南沙区分别位列第二名、第三名。

按月度成交情况来看,2017年的土地市场情况基本是跌宕起伏、冷热交替。爆发期主要分布在3月、7月以及10月,这三个月的成交宗数均在7宗以上。冷淡期主要集中在2月、8月、9月,这三个月均没有宅地出让。最引人注目分别是增城官湖*地块、海珠石岗路地块以及开发区开泰达到以北、开达路以西的地块三宗靓地。不难发现,广州地铁集团果然是年度大赢家,番禺、增城的两块最高总价地块,都被其轻松收入囊中。

2017年度,增城区的身价可谓是“芝麻开花节节高”。由于各种交通、教育、医疗、规划的的利好,区域热度越来越火,土地也变得越来越金贵了。具体来看,增城区2017年出让的土地中,成交楼面价排名前三的地块,全部被碧桂园包揽。

广州依然吸引了外来房企的关注,2017年“过江龙”拿地势头丝毫不亚于本地房企。据悉,2017年有融信、泰禾、美的地产、厦门建发四个新面孔首次在广州拿地。广州作为一线城市,各大外地开发商早就垂涎已久。如今他们的加入,一方面是加快自身在全国的布局,另一方面也将在一定程度上搅动广州房地产市场。

为了防止地价过热,广州市国规委于2017年4月针对白云鱼苗场、黄埔长岭居YH-A4-3地块两宗地块出让中首次使用“竞自持”模式出让。最终,万科以12.2亿+900平配建面积+55%自持夺得黄埔区地块,同时,还以23.9亿元+1350配建面积+50%自持拿下白云地块。中原地产项目总经理黄韬认为,自持会让房企拿地有更多考虑,预计未来土地竞争将更加集中在部分实力雄厚,开发经验、资源丰富的房企上。

后市预测

2018年成交量价或持续维持稳定

随着住房制度改革和长效机制建设的开启推进,2017年广州楼市调控围绕供需双侧的限购、限贷、限售政策二度加码,叠加一系列监控措施,同时加快供地方式的转变,严防高价地扰乱市场预期,楼价的增幅逐步趋缓;政策高压下,供需端出现较为明显的预期分化,导致阶段性市场特征明显。

受限价限售影响,2017年广州市商品住宅新增供应大幅下降,楼盘推售速度放缓,部分货量后延至2018年。而据合富研究院监测,按照施工进度统计,2018年预计全市新增货量可达10.8万套,高于2014至2016年的水平。目前按施工进度,全市约6万套新货已达到预售条件,相当于2017年1至11月全市新增货量。

合富研究院市研总监冯佩云认为,2018年由于调控政策难以退出,同时信贷环境的收紧对市场供需双方均造成不利影响,预计房企回笼资金的难度和意欲将增加,项目合理定价走量情况或会增多,整体楼市趋向平稳发展。

2017年,广州在政策调控收紧,加上城市价值提升的大环境下,二手住宅成交始终维持在稳定态势,价格越趋平稳。2018年,一方面,楼市调控维持收紧态势,调控目标不动摇、力度不放松,政策连续而稳定;继续坚持因城施策,差别化调控从供应端扩展到需求端,继续支持刚需改善,打击投机炒房;货币政策强调中性,信贷政策难放松;金融系统实施强监管,谨慎使用违规资金购房。另一方面,将推动高质量发展,迎来新的机遇:楼市进入“租购并举”、“后财富”、“配套升级”、“产业升级”以及“产业升级”新时代。为此,不少中介人士都认为,在大环境下,2018年广州二手住宅成交或将维持在稳定状态,而价格则变得更为平稳。

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