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澳大利亚各大城市房价走势预测,甄别入市好时机

作者:刘磊房产评论  发布时间:2019-11-01 15:50

自今年6月央行减息以来,全国房价已连涨4个月。日前,Property Update 发布澳大利亚房地产市场报告,预测各大城市的房地产发展。报告中,悉尼、墨尔本的房价居于高位;布里斯班依旧以市场的黑马的姿态,连续三个月维持上涨姿态。

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悉尼

尽管呈现出全国范围内最大的涨幅,但是这是在经历了过去三十年房价最大的调整后呈现的状态。前期高位接盘的诸多购房者,面对调整,尚未得以喘息。

而且,和往常一样,悉尼不同地方的房地产市场表现是不一样的,房价上涨的区域主要集中于内环和中环比较富裕的郊区;这些房屋基础价格较高,让一般投资者也是望而却步;对于资金充裕者,在经历过市场的洗礼后,他们也大多数选择分散投资。因此这一轮上涨之后,涨幅的可持续性尚需观察。

此外,悉尼某些地方的房地产市场继续下滑的可能性增大,尤其是公寓,投资者甚至已经准备抛弃计划外的公寓;银行也不太青睐用这些房屋作为抵押物来贷款,这些房屋的估值远低于合同的价格。

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墨尔本

墨尔本房价在2019年年中出现转机,此后一直在上涨。同悉尼的情况类似,墨尔本昂贵的房产的复苏更为明显,过去三个月里,前四分之一房屋的房价上涨了2.7%,而后四分之一房屋的房价只上涨了1.4%。

墨尔本强劲的经济、就业增长,使其成为澳大利亚人口增长最快城市,35%的海外移民喜欢到墨尔本,这些有利因素都将支撑该城市的整体房屋价值。

只不过前两年墨尔本房屋增长的过于迅猛,后期需要更长的时间来消化曾经的涨幅;加之公寓过度开发,导致墨尔本的楼市需要区别对待,不是市场中所有的物业都是好的投资标的物。

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布里斯班

大多数房地产经济学家现在对布里斯班的房地产非常乐观

国际清算银行牛津经济研究院(BIS Oxford Economics)的房地产预测显示,到2022年,布里斯班的房价中值预计将跃升20%,成为全国房价涨幅最大的城市。

而且,布里斯班房地产市场的低迷程度相当轻微,当地房价只比峰值低了2.4%。目前,布里斯班的房价已经连续第三个月小幅上涨,房价应该会继续上涨。

而且,与已经形成规模的大城市不同,随着移民率的上升、住房供应得到控制、住房负担能力的提高,布里斯班住房市场的基本面可以说是目前最为健康的房产投资市场。

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堪培拉

尽管有媒体预计,堪培拉2019年独立别墅的房价将增长2%。然而,过于乐观的估计忽视了一个重要的问题——持续高水平的新建公寓(过去12个月的单位楼、联排公寓和联排别墅的批准数比去年高出30%)将阻止房价上涨,甚至会带来公寓投资领域的危机。此外,堪培拉过高的土地税,也会增加投资者的投资成本。

珀斯

自2014年年中以来,珀斯的房地产价值已经连续五年下跌,尽管已有触底的迹象;但是要清楚触底未必反弹,还有长期平盘的可能性。对于珀斯,唯一乐观的因素就是人口增长,预计2020年人口增长1.5%,高于2018年的0.9%。

霍巴特

霍巴特的繁荣现在已经结束,尽管过去三年霍巴特的独栋别墅涨势迅猛,上涨了约40%,但是,2019年以来,价格一直是持平的。

Domain预测,到2020年,独栋别墅价格将增长2%至4%,单元楼价格将增长3%至5%。

阿德莱德

Domain预测,今年内,阿德莱德的房地产价格将持续温和增长,独栋别墅预计将上涨1%,单元楼价格预计将上涨2%。

近年来,阿德莱德的房价以每年约3%的速度稳步上涨(单元楼以每年约2%的速度增长),但是2019年房价已企稳。

澳大利亚各大城市房价走势预测,甄别入市好时机

从数据看,在澳联储连续降息救市后,房地产市场似乎已经过度过了那一段低谷期,出现大幅了回弹,市场回暖为投资者带来了强心剂。

悉尼和墨尔本房价的回弹对于多年以前就投资并持有的投资者来说无疑是好消息,但对于那些刚刚准备入市的投资者朋友,我建议不妨把眼光放到的长远一些。我并不是说这两大城市不能投资,而是不适合,过高的房价,拥堵的交通环境,和购房置业的可负担性等多种情况已经让很大一部分投资者望而却步了。

在这样的形势下投资房地产,就要重新审视市场和自己的投资策略。将单一获取溢价作为投资目的,转变为通过租金和利率差价降低投资成本,并在长远看多的地区布局房产。布里斯班作为澳洲房地产市场的一匹黑马,由于价格低廉、政府基础设施投入高等吸引着众多州际移民及投资者,房价的可负担性和高租金回报(租金回报可达4%-5%)保持着*的吸引力和优势。

总之,从高资产规模向高现金流的转换,才是投资者们应做的明智之举。

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